Distances des constructions

Les règles de distances à prendre en compte en matière de construction entre deux habitations sont prévues par les documents d’urbanisme locaux. A défaut, le Code de l’urbanisme prévoit une distance minimale à respecter.

La réglementation locale

Les distances admises entre une construction et la limite séparative des propriétés voisines sont, en principe, prévues, par le plan local d’urbanisme (PLU, anciennement plan d’occupation des sols, POS) ou, pour les lotissement, par un règlement spécifique.

En pratique, ces différents documents peuvent être librement et gratuitement consultés en mairie. Il est également possible d’en demander une copie aux services municipaux (sous forme papier, disquette ou CD ROM), moyennant toutefois le paiement des frais de reprographie (se renseigner à la mairie).

Les distances prévues par le Code de l'urbanisme

A défaut de document d’urbanisme local (POS, PLU...), les dispositions applicables en matière de d’urbanisme sont celles prévues par le Règlement national d’urbanisme (RNU). Ces dernières figurent aux articles R. 111-1 du Code de l’urbanisme (consulter ces articles sur Legifrance).

Concernant les règles applicables en matière de distance, l’article R. 111-19 de ce code prévoit qu'"à moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres".

Concrètement, cette disposition réglementaire signifie que la distance entre deux habitations situées sur deux propriétés voisines doit être d’au moins 6 mètres (soit 3 mètres, de part et d'autre, de la limite sépartive). Cette distance peut être supérieure en fonction de la hauteur des constructions.

Ainsi, si la hauteur d’une construction envisagée est de 10 mètres, cette dernière ne pourra être implantée à moins de 5 mètres de la limite séparative de la propriété voisine, à moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire.

Textes de référence

"Les bâtiments situés sur un terrain appartenant au même propriétaire doivent être implantés de telle manière que les baies éclairant les pièces principales ne soient masquées par aucune partie d'immeuble qui, à l'appui de ces baies, serait vue sous un angle de plus de 45 degrés au-dessus du plan horizontal.
Toutefois, pour la façade la moins ensoleillée, cet angle peut être porté à 60 degrés, à condition que la moitié au plus des pièces principales prennent jour sur cette façade.
Une distance d'au moins quatre mètres peut être imposée entre deux bâtiments non contigus."
Source : article R. 111-16 du Code de l’urbanisme

"Lorsqu'il s'agit de créer un ensemble de bâtiments à usage d'habitation comprenant au moins quinze logements, chaque bâtiment doit, sauf impossibilité tenant à la situation et à l'état des lieux, satisfaire aux conditions suivantes :
La moitié au moins des façades percées de baies, servant à l'éclairage des pièces principales, doit bénéficier d'un ensoleillement de deux heures par jour pendant au moins deux cents jours par année. Chaque logement doit être disposé de telle sorte que la moitié au moins de ses pièces principales prennent jour sur les façades répondant à ces conditions.
Les baies éclairant les autres pièces principales ne doivent être masquées par aucune partie d'immeuble qui, à l'appui de ces baies, serait vue sous un angle de plus de 60 degrés au-dessus du plan horizontal.
Une distance d'au moins quatre mètres peut être exigée entre deux bâtiments non contigus.
Les modalités techniques d'application du présent article sont définies par arrêté du ministre chargé de l'urbanisme. »
Source : article R. 111-17 du Code de l’urbanisme

"Lorsque le bâtiment est édifié en bordure d'une voie publique, la distance comptée horizontalement de tout point de l'immeuble au point le plus proche de l'alignement opposé doit être au moins égale à la différence d'altitude entre ces deux points . Lorsqu'il existe une obligation de construire au retrait de l'alignement, la limite de ce retrait se substitue à l'alignement. Il en sera de même pour les constructions élevées en bordure des voies privées, la largeur effective de la voie privée étant assimilée à la largeur réglementaire des voies publiques .
L'implantation de la construction à la limite de l'alignement ou dans le prolongement des constructions existantes peut être imposée."
Source : article R. 111-18 du Code de l’urbanisme

"A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres.
Lorsque par son gabarit ou son implantation, un immeuble bâti existant n'est pas conforme aux prescriptions de l'alinéa ci-dessus, le permis de construire ne peut être accordé que pour des travaux qui ont pour objet d'améliorer la conformité de l'implantation ou du gabarit de cet immeuble avec ces prescriptions, ou pour des travaux qui sont sans effet sur l'implantation ou le gabarit de l'immeuble."
Source : article R. 111-19 du Code de l’urbanisme

"Des dérogations aux règles édictées dans la présente section peuvent être accordées par décision motivée de l'autorité compétente, après avis dans chaque cas particulier du maire de la commune, lorsque celui-ci n'est pas l'autorité compétente.
D'autre part, le préfet peut, après avis du maire, apporter des aménagements aux règles prescrites par les articles R. 111-18 et R. 111-19, sur les territoires où l'établissement de plans locaux d'urbanisme a été prescrit, mais où ces plans n'ont pas encore été rendus publics."
Source : article R. 111-20 du Code de l’urbanisme